羊城论坛关注小区物业管理问题

2018-10-01 阳光在线
羊城论坛关注小区物业管理问题,市住建委透露相关措施
下月起建物管“诚信档案”失信就曝光
    7月25日,广州市人大常委会主办的《羊城论坛》关注了小区物业管理话题,市民和人大代表花式吐槽物管服务各种“质价不符”问题,物管企业代表也倒苦水:人工费已占用了总收入的70%,一般物管涨价都是“生存已成问题不得不涨”。
    管理部门代表则表示,“质价不符”的感受主观性强,最根本解决办法还是要有正规的业主组织,取得平等的议价权,并透露,广州对物管企业的管理8月起将采用诚信管理的办法,把企业的守信行为和失信行为公开曝光,守信奖励,失信惩戒。
    VS
    市民 小区物管服务质价不符
    嘉宾刘小钢“盘点”了一下自己小区物管公司近几年的工作:引进了多个美容室、棋牌室、烟酒专卖店、肉菜店、固定的流动摊,结果,“周末夜里两点都能听到‘糊!’”但遇到跳广场舞太吵的情况,物管又说“管不了”。
    有市民觉得物管“违规提价”,“原来每平方米1元,现在提到1.3元”,这不是钱的问题,主要是业主的知情权被剥夺,物管不经业主同意就提价。
    市人大代表林绮芳说,自己小区一个单元的三楼漏水,维修了三个月都没完成;小区有时停开楼巴,逼得居民只能骑电动车带小朋友上学,到马路上易出事故;出租物业的公共收益也没见到公示过。
    市人大代表林淑菁住在荔湾一个楼盘,是比较有口碑的物管公司,但业主的需求也在不断变化中,与物管的服务产生矛盾,比如停车问题,开四停四后很多外地车停在停车场里不开了,结果业主的车停不进去,要排很久的队,现在为维护业主权益,居民也牵头要成立业委会。
    市人大代表文继祥提出,小区对外来人员的门禁管理没做好,人可以随便出入,他觉得这样的服务与每平2.8元的定价不匹配。
    嘉宾一鸣直言不讳:在成立业委会的事情上,他所在的楼盘业主很热情,但效率非常低,需要辛苦“扫楼”找电话,到街道了又有各种新问题要解决。嘉宾刘小钢也说,中间的渠道不畅通,业主开始热情很高,慢慢磨没了。
    还有市民提出,筹建业委会的过程中,小区的图纸一直拿不到,包括小区楼下车位、公摊面积等数据都拿不到。
    物管行业 人工费占收入70% 不得已才涨价
    “主要还是沟通出了问题”,广东省物业管理行业协会副会长刘忠是某物管公司广州公司总经理。
    对于大家抱怨的“质价不符”问题,刘忠说,行业里平均情况是,人工费已占用了收入的70%,“这么大的成本在人工方面,那设施设备的保养怎么做?”他提醒,业主要评价小区物业管理水平,不仅要看“显性”的清洁打扫、设施完整等,还要关注发电机、高压配电、排水系统等“隐性”的东西,以及管理规章制度全不全、执行到不到位。
    对于物管涨价问题,刘忠说“一般物管是到自己生存有问题的时候才提出涨价”,而业主对此的一般心态是,要涨价就要拿出提升的方案,“但他往往是维持现状都比较困难了,涨了也只够维持现状,何来提升的动力?”
    “所以我希望各位业主和业主委员会,大家一起静下心来沟通一下,看看小区的实际经营状况,这是很关键的。”刘忠说。
    官方回应
    成立业主组织才能取得平等议价权
    市住建委副主任李朝晖介绍,广州从1984年引入现代物管管理,目前有2000多家物管服务企业,20万从业者。广州出台了业主决策电子投票规则,还有物管企业诚信管理办法、维修资金管理办法等一系列制度,来监管企业行为,保障业主权益。
    其中的物管企业诚信管理办法,即将在下个月(2018年8月1日)起正式实施。据介绍,小区物业管理涉及的监管部门有21个之多,涉及治安、消防、电梯、停车以及环境卫生、垃圾分类、水电气等方面,这套管理办法是在上述多部门监管体系的基础上建立信息共享机制,“我们会交换企业违规行为的信息,形成物管企业的信用档案,通过信用档案实行‘守信奖励,失信惩戒’”。
    李朝晖说,新系统最核心的是把企业的守信行为和失信行为公开曝光,接受所有市民的监督,促进企业诚信经营。
    这是个全新的监管体系,此前用的是设置“准入门槛”的办法,现在国家已取消了物业管理企业的资质管理制度,广州制定了这个新的管理办法。
    李朝晖还透露,广州的物业管理还将进入立法层面,出台广州市物业管理条例,市住建委正在起草中。
    市住建委物业处副处长张涛说,关于物管调价是有详细规定的,违反的话市民也有多种渠道可投诉,而在平时接触的投诉案件里,市民有的有“质价不符”感觉,“个人觉得主观性比较强”,他建议,要解决这个问题,一个办法是诉讼,“业主对于物管服务标准,如果不认同,觉得它违反了物管合同的话,可以收集相关证据,向法院提出民事诉讼,告物管公司违约行为”。而解决问题的最根本,还是要成立规范的业主组织,取得平等的议价权,“有平等的议价权才能在业主和物管公司之间形成一个互相协商的平台”。
    建议
    给业主大会评“星级”
    管理费要调整时,不能只有一个方案,至少出四到五家给我们选,然后每一家的大致情况要报给我们,我们才能够选择。
    ———市人大代表曾丽晴
    希望物管公司能够依法依规地公开该公开的账目,比如公共收益的部分。
    ———市人大代表林绮芳
    应建立前期物管的退出机制,还要对所有物管公司建立评价体系。对于物管费的上涨机制,建议从法律上明确,每年依据通货膨胀、五险一金、工资的上涨情况,管理费可以递增多少,要明确。
    ———市司法局调解管理处调研员潘盛鹏
    对业主大会小区设置四星级、五星级标准,用标准来引领大家实现共建共治共享。
    ——— 市民代表